(1) 請問"菲律賓投資與地產資訊網"的業務?

investph.co是綜合性的資訊平台,提供最完整菲律賓投資、地產及業者黃頁資訊,無委託及收費,歡迎業者及業主提供投資及地產相關資訊於investph.co (email: sales@invespth.co、LINE/Wechat ID: thsieh1031)。

(2) 外國人在菲律賓能購買不動產嗎?菲國是否允許外國人合法擁有不動產產權?

可以,於菲律賓外國人可持有不動產及購買任何公寓或商辦建案的總面積之40%,本國人需持有至少60%。土地部分,外國人需成立公司,否則不可以個人名義取得菲國土地。菲律賓對本國或外國人持有房產一視同仁稅賦相同,並無排外性之地產相關稅,外國人可憑護照,用自己名字購買或轉售大樓公寓。

* 菲律賓可用簡單英文溝通,無至其他東協國家如泰國、越南、柬埔寨或日本等,完全無法溝通需有翻譯之問題。

(3) 菲律賓的房產所有權時間有限制嗎?

AyalaLand地產集團所有銷售之住宅及商辦案件皆屬”永久產權 (Free Hold)”。

註: 在菲國有特定開發商銷售非永久產權的不動產

(4) 台灣的房屋和土地都有權狀,菲律賓有什麼檔案證明或文件可以表示這是我的房產?

完成付款所有款項後,Ayala Land將提供買家完售證明(Deed of Absolute Sale)在交屋三到六個月後由政府正式開立公寓所有權證書(CCT: Condominium Certificate of Title)。菲律賓之政府登記及相關商業文件採用英文,無至其他東協國家如泰國、越南或柬埔寨等登記使用當地語言,無翻譯完全看不懂之問題。

公寓所有權證書CCT樣本如下:

(5) 菲律賓如何計算所有權或使用面積?

依”實際使用面積”計算,當地的使用面積以1平方米(平方公尺: Square meter)計算X 0.3025等於台坪或3.3平方公尺等於1台坪,公設面積不算產權及不計費。以90sqm(約: 27.2台坪)兩房來說,屋內使用面積為90sqm等於27.3坪。

註:  菲國面積算法以實坪計算,不含公設 (台灣含公設佔權狀面積約30%),依台灣算法應乘約1.3

(6) 菲律賓公設面積如何計算?需購買停車位?

菲律賓公共設備不列入產權或相關計算內,公設由公寓委員會及管理費維持。視案件規劃公設可包含少量公共或訪客使用車位,一般車位需另外購買。

(7) 向Ayala Land(阿亞拉地產)購買不動產的交易流程?

  1. 支付訂金: 信用卡刷卡或現金支付訂金 (住宅訂金: Peso比索 10萬、商辦訂金: 20/10萬、車位: 5萬),簽署訂購單後建商將安排至當地銀行開戶

  2. 銀行開戶: 統一至中國信託菲律賓辦理,開戶完成取得銀行帳戶存摺、Visa ATM、提款卡、支票本及BancNet網路銀行查詢權限

  3. 選擇付款方式: 菲律賓地產銷售方式一般為”預售”及”不二價”,議價方式為”預付享頭期款享折扣”,範例說明如下:

    – 20%頭期款/80%期付: 無折扣

    – 30%頭期款/70%期付: 房價折1%

    – 50%頭期款/50%期付: 房價折3%

    – 95%頭期款/5%尾款折扣7%

  4. 銷售契約(Deed of Absolute Sale): 完成支付頭期款後,進行5份銷售契約簽署及公證。請帶5份護照影本及銷售契約,至台北/台中或高雄分處”馬尼拉經濟文化辦事處”現場進行買家簽署及文件公證(Notarization),公證完成後辦事處將留存1份銷售契約

  5. 房屋期款: 以預開立支票方式付款

* 馬尼拉經濟文化辦事處地址: 台北市中山區長春路176號、電話: (02)25081719、公證費(Notarization):  新台幣2,000元/件,請於辦事處人員前於合約每頁下方簽名簽署銷售契約

* 1塊台幣可換約1.6塊菲律賓比索,1塊人民幣換約7.2 塊菲律賓比索,最新換匯資訊可至XE Currency查詢: http://www.xe.com/currencyconverter/

(8) 在菲律賓購買預售屋需付什麼稅?

購買預售新屋稅賦主要為不動產增值稅Value-Added Tax (VAT) 12%含於售價內,相關登記、過戶及代書費用等為其他費用由Ayala代付。新屋的報價單中只會有包含房屋總價(房屋價格+VAT)及其他費用(other expense)。

菲律賓國稅局官網不動產增值稅(VAT)資訊: https://www.bir.gov.ph/index.php/tax-information/value-added-tax.html

(9) 如我要賣我的房子,需付什麼稅及委託售屋仲介費怎麼收?

買賣二手地產的主要稅賦為資本利得稅Capital Gain Tax (CGT) 6%,菲律賓不產產有公告現值(zonal value),一般買賣方為節稅理由會做兩份銷售合約,一份為買賣方節稅申報用(接近或等於公告現值),另一份為實際銷售金額,CGT由賣方支付。房屋仲介費由賣方支付約3~5%。其他稅包含交易稅0.75%,登記費0.225-0.5%及印花稅1.5%等約2.5%,由買方支付。

菲律賓國稅局資本利得稅(CGT)資訊: https://www.bir.gov.ph/index.php/tax-information/capital-gains-tax.html

(10) 長期持有,每年有哪些費用? 如出租需繳多少或什麼稅?

房屋稅Real Property Tax依評定現值計算約0.3~0.5%及大樓月管理費Association Fees。租金收入如不需開立收據,不申報不需繳稅。

如政府稅務單位開立正式收據給需申報租賃費用的公司或個人,則須申報個人所得,個人所得稅率為5~32%,房東可加價所得稅成本於租金內由房客負擔。 租賃所得的計算公式為: 月租金*12月- 扣除所有相關費用包含房租稅等(可列舉40~90%房租所得) *適用的稅率,個人扣抵免稅Peso 5萬,所得超過Peso 50萬稅率為32%,如必須繳稅請列舉相關費用至少到約80%房租所得,則所得成本約在佔租金收入約8%左右。

菲律賓國稅局個人所得稅資訊: https://www.bir.gov.ph/index.php/tax-information/income-tax.html

(11) 請問現馬卡蒂Makati或BGC住宅或商辦的租賃行情是?

  • 馬卡蒂、BGC頂級商辦月租金約Peso 1,200~1,500/sqm (約台幣2,500~3,000/坪、人民幣165~210/平方米)

  • 馬卡蒂、BGC頂級商辦成屋單價約Peso 17~20萬/sqm (約台幣35~40萬/坪、人民幣2.4~2.8萬/平方米)

  • 馬卡蒂、BGC高級住宅新成屋月租金約Peso 650~1,000/sqm (約台幣1,400~2,100/坪、人民幣90~140/平方米)

  • 馬卡蒂、BGC高級住宅新成屋單價約Peso 10~20萬/sqm (約台幣22~40萬/坪、人民幣1.4~2.8萬/平方米)

  • 註: 資訊來源高力國際Collier International Philippines

  • 相關買賣及租賃行情資訊請至Lamudi、MyProperty.ph、ZipMatch仲介網查詢:

www.lamudi.com.ph     www.myproperty.ph

www.zipmatch.com

(12) 購買菲律賓房屋外國人是否可在當地辦理貸款?

菲國一般房貸年限5年,利息約5.5~6.5%。

(13) 房屋管理費是多少? 菲律賓網路費、有線電視費、電力、水費用大約多少?

大樓公寓管理費以每平方公尺計算,一般收費為每平方公尺收Peso 70~100。每月網路費約為Peso 1000,有線電視約 900、電費約1,500~2,000及水費約300~500,費用跟台灣差不多。

* 1塊台幣可換約1.6塊菲律賓比索,1塊人民幣換約7.2 塊菲律賓比索,最新換匯資訊可至XE Currency查詢: http://www.xe.com/currencyconverter/

(14) 請問怎麼Ayala Land怎麼交屋?

Ayala Land在交屋前會以郵件方式寄出”交屋通知”,關於交屋日期等相關作業細節及流程。

(15) Ayala Land可否提供代租服務?會有哪些費用?

Ayala集團下有Ayala Property Management Corporation (APMC)及ALVEO Leasing物業管理公司,協助房東租賃及管理房屋,費用說明如下:

1. 租賃服務: 找房客、帶看、簽訂租賃契約及第一個月與訂金收款。一般住宅租約為1年一約、商辦為5年一約,建議租約到期前,請自行與房客確認是否續租,續租自行處理續約事宜,可省下租賃服務費。仲介費1個月租金由出租方支付。

2. 管理服務: 當地聯絡窗口處理支付相關費用、設備維修及申請報稅開立收據等。代管服務費為1個月租金

   

(16) 房屋是否可以共同持有?

可以共同持有,所有權人年齡需滿21歲以上,才能購買登記。如登記未成年子女為共同所有權人,需提供監護權證明。

(17) 菲律賓對外國人擁有的房產是否徵收贈與或遺產稅?

菲國贈與稅,贈與血緣關係之親屬最高課徵房屋公告現值之15%,無血緣關係者課徵30%。菲律賓國稅局贈與稅資訊: https://www.bir.gov.ph/index.php/tax-information/donor-s-tax.html

菲國遺產稅為最為房屋公告現值0%~最高20%,公告現值越高則稅率越高,20%為超過1,000萬Peso之遺產稅率。菲律賓國稅局遺產稅資訊: https://www.bir.gov.ph/index.php/tax-information/estate-tax.html

* 不處理贈與或遺產稅事宜,建議作法為增加配偶或子女為共同所有權人。

(18) 如何辦理菲律賓特別居留退休簽證(退休簽證)?

特別退休人員居留簽證(SRRV)-合格之「外僑」,依個案情形在菲律賓的授信銀行存入特定金額美元,即可依規定申請此種簽證,申請案須向菲退休署提出。申請人只需1~2萬美元(或以上),備妥所有相關證件,並將規定費用匯寄到任何菲律賓退休署指定的銀行後,再到菲律賓親自辦理,10個工作日就大功告成,SRRV持有者享有多次入境菲律賓的特權,以及選擇在菲律賓永久定居、工作、投資或是求學的權利。

相關資訊請至菲律賓退休局 Philippines Retirement Authority: http://cn.pra.gov.ph/

(19) 對於投資菲律賓房產的特性與建議?

菲律賓房地產由2008~2009全球金融海嘯後開始起漲元年,一般建案施工期約4~5年,換言之,馬尼拉房地產第一波交屋潮在2012~2013年才開始出現,故成屋二手市場交易系統較不健全。當地人的觀念亦認為房子是用來住或租的,非用來賣或炒作,加上開發商及政府政策皆不鼓勵以買賣賺取增值價差,因買賣需繳資本利得稅Capital Gain Tax (CGT) 6%,基本上沒有紅單或預售屋轉讓,只有成屋二手市場轉賣。

菲國不動產的特性為房價基期較低,租金投報較高,房價主要由開發商控制,呈現穩定成長的狀況,近年來每年漲幅為約5~10%。投資菲律賓地產建議策略為長期持有,收高租金,房產穩定增值,不短進短出。

(20) 為什麼要投資菲律賓不動產?

  • 亞洲發展最快速的經濟體,近年來經濟年成長率約7%上下,未來10年高經濟成長率將持續。

  • 租金報酬率亞洲最高約7%,與台北租報率1.5%比較至少3倍以上。

  • 不動產價值基期於亞洲最低,市中心最精華地段全新建案現約20~30萬一坪台幣上下,只要台北的1/3。

  • 菲律賓不動產市場組成由幾家當地超大型建商壟斷,地產及經濟處快速發展階段,不易泡沫化。Ayala集團相關地產公司相關大型造鎮計畫案量市占率40%,為當地龍頭指標開發商。

2017-06-15 11.03.47

馬卡蒂阿亞拉大道 Ayala Avenue

馬卡蒂Greenbelt購物中心

BGC (Bonifacio Global City)

Bonifacio High Street 購物大道廣場(BGC)

宿霧市區 (Cebu City)

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